物業管理 物業管理
物業管理
>> 物業公司管理制度
物業管理
物業公司管理制度
若業主在小區里遭受侵擾,找哪個部門維權更有效?
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2020/4/7 9:38:23  點擊:55

小區的業主遇到事情或遭受侵擾都習慣于找物業公司,屬于分內的事情物業一般都能夠予以解決。但是,有一些不屬于物業管的事情也解決不了。不了解物業職責范圍的業主,就會對此產生抱怨,甚至指責物業公司“不作為”。他們總是認為“物業費交給你了,你就得什么事情都要管,我們不找你找誰?”如果不管或管不了,他們就會偏執地說“物業只管收錢,不為業主辦事,要你物業干嘛?”其實這是對物業的一種誤解。

若業主在小區里遭受侵擾,找哪個部門維權更有效?

眾所周知,物業公司純屬于企業性質,并無賦予其執法權。假如小區里發生的業主侵權事件,在與侵權人溝通無效的情況下,物業無權采取強制手段予以制止,所以物業不是萬能的。那么有業主要問:“物業解決不了的這些事情到底歸誰來管,我們應當找誰才合適呢”?為了消除業主的疑慮,提高辦事效率,使政府職能部門各方面的責任透明化,下面筆者為業主們回答這方面的問題:

一、開發商

1.購房人需要取得不動產權屬證書,開發商負有為業主辦理權屬證書的義務。合同法的基本原則包括誠實信用原則,依該原則開發商負有辦理權屬證書的合同附隨義務。

2.開發商負責房屋保修期內出現的房屋質量問題。如裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題,應當找開發商解決。

3.房屋保修期過后,如商品房的自有部位出現問題,應當由業主自行承擔維修責任,與開發商無關。業主可以委托物業公司進行有償維修,也可以找其他維修公司進行維修。

4.房屋保修期過后,如商品房的公共部位出現問題,應當由物業公司與業主委員會協商,共同啟動房屋維修基金進行維修。開發商有配合小區籌備成立業主委員會的義務,首次業主大會召開、籌備業主委員會所需的經費、辦公用房等均由開發商承擔。

 二、物業公司

(一)基本業務:包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業附屬設備、設施的維護、保養與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養護與更新。

(二)專項業務:

1.秩序維護:對公共區域的秩序維護,門衛管理,小區巡邏,協助當地派出所搞好治安管理;

2.清掃保潔:對管理區域內的垃圾定時定點收集清運,以及對公共部位的清掃保潔;

3.庭院綠化:對管理區域內的公共綠地,宅旁綠地和道路綠地的日常養護;

4.車輛管理:對進入管理區域內的各種機動車輛的限制,除了必要的特許車輛外,其他車輛經過允許方能駛入,并按規定地點停放。

物業公司向業主收取的物業服務費用,主要用于上述這些方面的支出,這也是業主需要明白之處。另外,物業公司發現小區內有違法違規行為的,要及時采取勸告、制止措施,勸告、制止無效的,要及時報告相關執法部門,并積極配合執法工作。

三、業主委員會

業主委員會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

物業管理條例》規定:

業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

1.召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

2.代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

3.了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

4.監督管理規約的實施;

5、業主大會賦予的其他職責。

四、政府職能部門在小區的管理責任劃分

(一)規劃局

負責物業管理區域內建設工程及各類配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理。

1.負責物業管理區域內建設工程及各類配套建筑的審查、審批和批后管理;

2.對物業管理區域內審批后、竣工規劃驗收前的建設項目(工程)進行批后跟蹤管理;

3.查處物業管理區域內違法違規行為,及時移交市城管局。

(二)住建局

負責指導物業服務企業做好物業管理服務工作,對物業招投標、專項維修資金和新建物業質量保修金等進行監督管理。負責住宅小區工程施工、房屋質量安全、裝飾裝修等工作的監督管理。

1.查處物業企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或未辦理退出手續、履行相應義務的行為;

2.查處未按規定交存物業質量保修金、挪用專項維修資金的行為;

3.查處未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的行為;

4.查處擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的行為;

5.制止和查處室內裝飾裝修活動侵占公共空間及對公共設施造成損害的行為;

6.制止和查處將沒有防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房的行為;制止和查處損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的行為;

7.查處開發建設單位未組織工程竣工驗收或者驗收不合格,擅自將房屋交付購房人使用的行為;

8.查處施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的行為;

9.調解處理因上述內容引起的矛盾糾紛。

(三)城管局

負責對城市規劃區內物業管理區域規劃建設、市容環境衛生等工作的監督管理。

1.查處擅自占用物業管理區域內業主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設,擅自在建筑物頂部、底層進行建設的行為;

2.查處違章搭建建筑物、構筑物,擅自改變住宅立面、在非承重外墻開門、開窗的行為;

3.查處在建建筑物、構筑物的外墻、樓道以及公共設施、路面、立桿、樹木等物體表面張貼廣告、涂寫刻畫廣告性文字、圖案以及擅自設置大型戶外廣告等影響城鎮容貌和市容環境衛生的行為;

4.查處擅自改變已經建成并投入使用的建筑物、構筑物使用性質的行為;

5.查處物業管理區域內擅自占用、破壞綠化用地和設施建造車位或其他設施的行為;

6.查處擅自損壞、修剪、砍伐花草樹木或破壞、改變綠化用途、綠化設施的行為;

7.查處擅自拆改供暖、供氣管道和設施等危害建筑安全的行為;

8.查處物業管理區域內其他違反城市管理法規的行為;

9.調解處理因上述內容引起的矛盾糾紛。

(四)公安局

負責對物業管理區域內治安、消防、流動人口、車輛停放進行監督管理;指導督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范,指導監督物業管理區域內的安全防范設施建設、消防管理工作。負責制止和查處以下違規行為。

1.查處損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設施、器材、埋壓、圈占、遮擋消防栓或占用防火間距的行為;

2.制止和查處占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道、安全出口或有其他妨礙安全疏散的行為;

3.依法查處在家庭娛樂、身體鍛煉以及飼養動物過程中產生的噪聲干擾他人正常休息生活,或者在午間和夜間從事產生噪聲污染的裝飾裝修、貨物裝卸、生產加工等嚴重干擾周圍居民及其他業主正常生活,構成違反治安管理的行為;

4.查處破壞業主共有部位、共用設施、設備及其他公私財物的行為;

5.查處物業管理區域內違章停放大型客車、貨車和油罐車(;奋嚕,違規存放有毒、易燃易爆物品的行為;

6.查處物業管理區域內違規燃放煙花、爆竹的行為;

7.查處打架斗毆、聚眾賭博、涉毒、涉黃、恐嚇、盜竊、搶劫、傳銷等違法犯罪行為;

8.指導監督物業管理企業落實登記備案、保安員考核發證、規范著裝等保安監管措施,依法查處違反保安監管法律法規的行為。

(五)物價局

負責指導物業服務企業做好物業服務收費工作,對物業服務收費行為進行監督檢查。

1.查處未按規定實行明碼標價的行為;

2.查處超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的行為;

3.查處低于服務等級要求提供服務并收費的行為。

4.查處采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的行為;

5.查處強制或者變相強制服務并收費的行為;

6.依法受理相關價格舉報投訴,查處價格舉報案件;

7.查處其他違反價格法律、法規的行為。

(六)環保局

負責指導物業服務企業做好環境保護工作,對排污、噪聲、輻射、環境污染等工作進行監督管理。

1.查處未經相關部門批準在物業管理區域內架設大功率電力設施、大功率發射裝置以及安裝其他輻射、放射源等造成輻射污染的行為;

2.查處破壞生態環境的行為;

3.調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

(七)質監局

負責指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營,對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理。在出現電梯損壞、停運、關人、夾人、墜落等事故后,會同電梯維保單位、電梯生產廠家、物業服務企業等責任單位對問題原因及責任進行認定。

1.查處不按規定安裝使用壓力容器、電梯等特種設備和電表、水表等各類計量裝置的違法違規行為;

2.定期對住宅小區內電梯進行技術性安全檢查,查處超期未檢、不按規定周期、標準進行電梯維護保養的行為;查處電梯維修單位超資質或無資質維保、維修的行為;

3.查處使用不符合安全技術規范電梯的行為;

4.查處電梯維保單位和物業服務企業接到故障通知后,未及時采取必要應急救援措施的行為;

5.查處出現故障或異常情況,未對其進行全面檢查、消除事故隱患、繼續使用的行為;

6.調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

(八)工商局

負責物業管理區域內企業和個體工商注冊登記審核,按職責分工對其經營活動監督管理。

1.市場主體住所(經營場所)依法應當審批的,經有關部門審批后方可開展相關經營活動。對應當具備特定條件的住所,或利用非法建筑、擅自改變房屋性質等從事生產經營活動的,由國土資源、規劃、住房城鄉建設、文化、衛生計生、公安、消防、環保等部門依法監管;涉及許可審批事項的,由許可審批部門依法監管;

2.按照“誰審批、誰監管、誰主管、誰監管”的原則,由相關審批部門依法監督查處應獲審批但未獲審批擅自從事相關經營的活動;

3.查處各類虛假廣告,銷售假冒、偽劣商品等違法行為;

4.配合有關部門協調處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

(九)其他經營單位

與物業相關的其他專業經營單位,應當根據《物業管理條例》(國務院令第379號)以及地方出臺的“物業管理條例”等法律法規規定做好與物業區域內有關工作。業主遇到某專業的問題,比如供電、供水、供暖、燃氣等問題可直接聯系該專業單位或部門解決即可。

備注:由于各地方政府部門制定的職責劃分存在一定的差異,因此該資料僅供參考。

                                來源:物業之家


版權所有:昭通凱旋物業管理有限公司   未授權用戶使用本程序必追究法律責任!
電話:17387817750  傳真:  郵箱:[email protected]
地址:云南省昭通市昭陽區凱旋物業管理辦公室  聯系人:客戶服務中心   訪問量:959555   滇ICP備18003464號-1   技術支持:昭通熱線
闲来江西麻将